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La morosidad en las Comunidades de Propietarios es un tema que, en numerosas ocasiones, termina en un procedimiento judicial de reclamación de cantidad.

El legislador, con buen criterio, ha previsto un cauce ágil y sencillo, como es el monitorio, para combatir este problema, cada vez más frecuente. Sin embargo, al contrario de lo que pueda parecer a priori, no todo vale en este tipo de proceso.

Uno de los principales escollos con los que se encuentran habitualmente las Comunidades es que, por diversos motivos, pueden tener un conjunto de cuotas, que en ocasiones comprende incluso varios años, sin desglosar.

Esta situación se produce, por ejemplo, cuando se cambia la Administración de la Comunidad, y el administrador saliente se limita a entregar los importes totales adeudados por los propietarios, lo que ocasiona dificultades en la gestión contable a la Comunidad.

Ante este obstáculo, ¿puede la Comunidad reclamar la totalidad de las cuotas? ¿Qué requisitos ha de reunir la liquidación de la deuda? ¿Es obligatorio desglosar las cuotas que se reclaman? ¿Qué opciones tenemos?

Hemos de partir del art. 16.2 LPH, que señala que “2. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Seguidamente, el art. 21.2 LPH indica, con respecto al procedimiento monitorio, que: “2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios ”.

Pues bien, de la lectura de los preceptos anteriores no desprenderse que exista obligación alguna de detallar las cuotas reclamadas, sino que bastaría, en principio, con que se certifique la deuda, sin exigirse en momento alguno un detalle exhaustivo de la misma.

Sin embargo, es criterio jurisprudencial consolidado la necesidad de que en el Acuerdo de liquidación de deuda se incluya un DESGLOSE PORMENORIZADO de las distintas partidas que lo componen, a fin de que el comunero deudor pueda conocer el origen de la suma que se le reclama y, en su caso, oponer las excepciones que tenga por conveniente.

En este sentido, destaca la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, seccion 5ª, de 17 mayo de 2006, y también la sentencia nº 129 de fecha 15 de marzo de 2006, que señala que “la mera constancia en una Junta del importe que se dice adeuda determinado propietario no es suficiente para que de manera automática se condene al mismo, cuando, como en este caso, se ignora si la cantidad reclamada obedece a la ejecución de aquella sentencia del año 1992, o deviene de la aplicación de recargos de otras deudas aún anteriores en el tiempo, con lo que la indefensión que se origina a la demandada es patente“.

En esa sentencia se cita también la nº 124, de 14 de Febrero de 2002 , en la que en supuesto similar se argumentaba que “se evidencia que no existe posibilidad de conocer la real deuda que se dice es debida y como probar su existencia es obligación de la parte actora y no lo ha efectuado, la única conclusión a que puede llegarse es a desestimar la demanda“.

Puede asimismo citarse la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª de 17 de Julio de 2003 , en la que se dice que “la pretensión relativa a que la falta de impugnación del acuerdo liquidatorio adoptado en junta, cualesquiera que sean los errores, incluso aritméticos, que pueda haber, el resultado numérico vendría a convertirse en verdad inatacable, no es asumible, pues esa virtualidad no se atribuye en la Ley ni siquiera a los títulos ejecutivos extrajudiciales más eficaces, concluyendo que la no impugnación no prevalece sobre el error en el cálculo de la deuda“.

Por último, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 16 enero de 2013, que venía a añadir a lo anterior que “Por lo que abundando en los argumentos jurídicos de la resolución de instancia la aprobación en junta no exime a la Comunidad en la reclamación con apoyo en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, de especificar a qué periodos y conceptos corresponde la deuda reclamada, exigencia que no responde a ningún formalismo, sino a la necesidad de que el demandado conozca el alcance de la reclamación y pueda, en consecuencia, oponer frente a la misma lo que crea oportuno, formando parte del propio derecho a la defensa, que no puede ejercitarse de manera efectiva frente a reclamaciones inconcretas, como la que es objeto de análisis en esta resolución”.

Por lo anteriormente expuesto, no cabe sino concluir que hemos de ser cautelosos a la hora de interponer reclamaciones de cantidad si no tenemos oportunamente desglosada la deuda, ya que podría considerarse temerario interponer nuevos procedimientos judiciales contra propietarios morosos cuya deuda figure como importes totales, sin desglosar, lo que podría conllevar incluso una posible condena en costas a la Comunidad, si se desestimara totalmente la demanda.

Tal vez, una posible vía para eludir este problema sería que esos importes no detallados se dividan en partes iguales entre el número de cuotas que debiera abarcar el periodo no desglosado. Ésta es una posibilidad que en ocasiones se me ha planteado ante los tribunales y que ha sido aceptada favorablemente, tanto por el contrario como por el juzgador.

En definitiva, se trata de llegar a una solución que evite que la comunidad quede desprotegida frente los incumplimientos por parte de los propietarios de sus obligaciones de abono de los gastos comunitarios, lo que tiene fuertes implicaciones económicas, al tiempo que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal. Por ello es recomendable que, en los acuerdos de junta que aprueben las liquidaciones de deudas, conste lo siguiente:

1º.- El nombre del propietario, coincidente con el que figure en la nota simple registral

2º.- El elemento común del que es titular (vivivenda, local, plaza de aparcamiento, trastero, etc.).

3º.- El detalle de cada uno de los recibos o cuotas adeudadas: fecha de emisión, concepto, importe y, en su caso, recargo o gastos de devolución bancaria.

4º.- Importe total adeudado.

Presentamos un ejemplo:

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Fdo. Inés Vázquez Igual.

Abogada col. nº 1780 ICAE.