aachen-2693708_1920

Un problema recurrente en las Comunidades de Propietarios es el relativo a determinación de quién ha de sufragar los gastos de reparación de las terrazas de uso privado a las que solo tiene acceso el propietario de la vivienda a cuyo nivel se encuentran, pero que son consideradas comunitarias porque en definitiva son la cubierta de los pisos inferiores.

En este sentido nos preguntamos, ¿porque son de uso privado? ¿que implica eso? Y ¿porqué determinadas reparaciones son a cargo de la Comunidad de Propietarios?

Evidentemente lo primero que tenemos que hacer, para contestar a la primera pregunta, es acudir al titulo constitutivo de la comunidad y a la propia escritura del propietario del ático, o piso con terraza a nivel; lo normal es que nos encontremos con una descripción de la terraza por la que se ha de considerar elemento común de uso privativo y del que disfruta sólo el propietario de la vivienda por la que se accede a la misma.

En el título constitutivo de las Comunidades de Propietarios por regla general es que refiera que los propietarios de las indicadas terrazas han de mantenerlas en correcto estado de higiene, limpieza y conservación y los gastos de mantenimiento reparación de los elementos constructivos que forman de la terraza serán de cuenta de la comunidad , por lo que en caso de , por ejemplo , la aparición de unas filtraciones y humedades en el piso inferior, como consecuencia ajena a esas labores de mantenimiento propias de su uso cotidiano del propietario de la terraza, le corresponde su reparación a la Comunidad de Propietarios. La jurisprudencia considera que aunque las terrazas o patios tengan uso privativo, son elementos comunes por naturaleza, y los gastos de conservación corresponden , por norma, a la comunidad, tal como se deduce del artículo 10 de la LPH .

De forma que si, por ejemplo, el origen de unas filtraciones nos lo encontramos en el envejecimiento natural de la impermeabilización de las terrazas, la responsabilidad de su reparación recae en la comunidad de propietarios, atendiendo a su consideración como elemento común, por ser cubierta del piso de abajo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. De hecho, hay jurisprudencia que indica que la tela asfáltica, o elemento impermeable que hay entre el pavimento y el forjado, forma parte de la estructura de la finca, y por tanto es un elemento común.

Cuando esas filtraciones se deben al deterioro del pavimento de las terrazas o al mantenimiento inadecuado de las mismas, o a la modificación del pavimento por parte del propietario que tiene la vivienda a nivel de la terraza (por la instalación de pérgolas atornilladas al suelo, o la colocación de elementos que impidan el curso del agua de lluvia hacia los sumideros etc), la reparación se hará a su cargo, tal y como se dispone en el apartado a) del artículo 9.1 de la LPH.

En resumen si nos encontramos con labores de mantenimiento, limpieza o de pequeñas reparaciones sobre elementos sujetos al uso ordinario, el gasto deberá ser asumido por el propietario de la vivienda que use la terraza e igualmente asumirá el propietario de la vivienda aquellas reparaciones originadas por alteraciones en la terraza ; y si estamos ante reparaciones en la estructura de la terraza o de los elementos constructivos de la misma, como puede ser el cambio de la tela asfáltica o intervenciones en la junta de dilatación, su reparación corresponde costearla la comunidad.

Raquel García Marchena.

Abogado.