La explicación que dí recientemente a los propietarios de una finca, me dio la idea de escribir éstas líneas. En aquella ocasión me encontré con una Comunidad de Propietarios de reciente constitución, en la que había tres plantas de sótano y unas considerables filtraciones de agua por las paredes del segundo y del tercer sótano. Los vecinos me contaron que, durante excavación  surgió una vía de agua natural subterránea.

Las distintas reclamaciones amistosas no dieron resultado y me encontré con que tampoco podían justificarse ante la ausencia de un registro documental de las mismas.

Indiqué a la Junta de Propietarios que la Ley de Ordenación de la Edificación clasifica los vicios de construcción en tres grupos que definimos coloquialmente como:

1º.- los estéticos, producidos en elementos de terminación o acabado de las obras.

2º.- los funcionales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que no se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que se deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, sin garantizar una adecuada gestión de toda clase de residuos.

3º.- los estructurales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Esta división está relacionada con los plazos en los que se garantiza la reparación de los vicios o defectos de construcción, de modo que la garantía de reparación de los defectos estéticos es de un año, la de los funcionales es de tres años y la de los estructurales es de diez años.

Con lo anterior, sabía que la filtración de agua había que incardinarla en el segundo grupo (vicio funcional) por falta de estanqueidad, que tiene un plazo de garantía de tres años.

Como un comunero me había dicho que había comprado su vivienda hacía dos años, me interesé por conocer la fecha en la que el promotor había recepcionado la obra sin reservas, y me dijeron que esto ocurrió en el año 2.008, por lo que ya había pasado el plazo de garantía de éste vicio y no se podía reclamar por ello al promotor, al constructor, al arquitecto superior ni al arquitecto técnico, conforme indica la L.O.E. Los propietarios no conocían ésta Ley y el administrador tampoco les había dicho nada.

Si se hubieran dado cuenta antes, tampoco sabían cómo localizar a todas las personas indicadas en el párrafo anterior (agentes de la edificación, según la L.O.E.), o a sus compañías aseguradoras, porque además tampoco tenían el libro del edificio, cuya entrega es obligatoria según la misma Ley.

De todos modos, si un vicio de construcción se hubiera advertido dentro los plazos de garantía anteriores, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar una reclamación Judicial es de dos años. Y ésta es una cuestión a tener muy en cuenta porque, en una Comunidad de Propietarios, dos años pasan muy deprisa.

No obstante lo anterior, indiqué a la Junta de Propietarios que, además de los plazos previstos en la L.O.E., y al margen de  ésta, existe otro plazo de quince años establecido por el código civil, para reclamar a la empresa promotora por incumplimiento contractual, pero claro, antes de esto tendrían que averiguar si ésta continuaba existiendo y si era solvente.

La situación descrita fue real, y me parece que es un buen ejemplo porque no es la única que se ha dado ni que, lamentablemente, se dará. Viene referida a los edificios a los que se debe aplicar la L.O.E., que son aquellos para los que se pidió licencia de edificación a partir del día 6 de Mayo del año 2.000.

Al resto de edificios, es decir, a aquellos para los que se pidió licencia de edificación en fecha anterior al día 6 de Mayo del año 2.000, se debe aplicar el régimen normativo anterior, que viene determinado fundamentalmente por el artículo 1.591 del código civil y la Jurisprudencia que lo desarrolla.